전세계약 전 필수 확인 사항

전세계약을 고려하고 계신가요? 전세계약은 많은 사람들에게 중요한 결정입니다. 하지만 이 과정에서 주의해야 할 사항들이 많습니다. 이번 포스팅에서는 전세계약 시 주의해야 할 여러 가지 사항들을 자세히 알아보겠습니다.

전세계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이 부분을 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

 

1.1 등기부등본 확인

가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 건물 소유자가 임대인이 맞는지, 그리고 근저당(대출)이 많은지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권을 확인하는 것은 필수입니다.

 

 

1.2 권리관계 조사

해당 주택에 가압류, 압류, 근저당이 설정되어 있는지 조사해야 합니다. 이러한 권리관계가 복잡할 경우 신중하게 계약을 진행해야 합니다.

 

1.3 전세가율 체크

주택 가격 대비 전세금 비율이 80% 이상이면 위험할 수 있습니다. 전세가율을 체크하여 적정한 가격인지 확인하는 것이 중요합니다.

 

1.4 계약 기간 및 갱신 조건

계약 종료 후 보증금 반환 가능 여부를 확인해야 합니다. 계약 기간과 갱신 조건을 명확히 이해하고 있어야 합니다.

 

1.5 계약서 특약 사항 명확히 작성

계약서에 유지보수 책임, 중도 해지 조건 등을 명확히 기재해야 합니다. 이러한 특약 사항이 없으면 나중에 문제가 발생할 수 있습니다.

 

2. 임대인 신뢰도 체크

임대인의 신뢰도를 체크하는 것도 매우 중요합니다.

 

2.1 소유자 확인

등기부등본 상 소유자가 임대인과 동일한지 확인해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우, 정당한 대리권이 있는지 확인해야 합니다.

 

2.2 법인 또는 신탁회사 여부

임대인이 법인 또는 신탁회사인 경우 계약 가능 여부를 확인해야 합니다. 이러한 경우에는 더욱 신중해야 합니다.

2.3 부동산 시세 확인

부동산 시세보다 지나치게 저렴한 전세는 의심해봐야 합니다. 시세를 확인하여 적정 가격인지 판단해야 합니다.

 

3. 계약단계 특약사항 넣기

계약 단계에서 특약 사항을 넣는 것이 중요합니다.

 

3.1 권리관계 유지

계약 당시 등기부 등본상 권리관계가 잔금 치르는 날까지 유지될 것이라는 조건을 넣어야 합니다.

 

3.2 전세권 설정 및 보증 보험

전세권 설정과 전세금 반환 보증 보험을 계약서에 명시해야 합니다. 중간에 소유자가 바뀔 경우 반드시 세입자에게 알릴 것을 요구해야 합니다.

 

4. 등기부등본 확인해야 할 내용

등기부등본에서 확인해야 할 내용은 다음과 같습니다. 소유권, 임대인 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장 및 인감증명서 등을 확인해야 합니다. 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.

 

5. 전세계약 체크리스트

전세계약을 체결하기 전 체크리스트를 작성하는 것이 좋습니다. 체크리스트에는 다음과 같은 항목들이 포함되어야 합니다.

1. 적정 전세 가격 확인
2. 세입자 자격 확인 (과거 채무 여부)
3. 부동산 등록 여부 및 건축 문제 확인

이러한 체크리스트를 통해 보다 안전한 전세계약을 체결할 수 있습니다.

 

전세계약은 신중하게 진행해야 할 중요한 과정입니다. 위의 사항들을 잘 체크하고 준비하여 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다.

 

전세계약을 고려하고 계신 분들에게 도움이 되길 바랍니다.

 

1. 전세 계약 전 필수 확인 사항

⓵ 등기부등본 확인: 건물 소유자가 임대인이 맞는지, 근저당(대출)이 많은지 확인

② 권리관계 조사: 해당 주택에 가압류, 압류, 근저당이 설정되어 있으면 신중히 계약

③ 전세가율 체크: 주택 가격 대비 전세금 비율이 80% 이상이면 위험

④ 계약 기간 및 갱신 조건: 계약 종료 후 보증금 반환 가능 여부 확인

⑤ 계약서 특약 사항 명확히 작성: 유지보수 책임, 중도 해지 조건 기재

 

2. 임대인 신뢰도 체크

⓵ 등기부등본 상 소유자가 임대인과 동일한지 확인

② 임대인이 법인 또는 신탁회사인 경우 계약 가능 여부 확인

③ 부동산 시세보다 지나치게 저렴한 전세는 의심

 

3. 계약단계 특약사항 넣기

⓵ 계약 당시 등기부 등본상 권리관계가 잔금 치르는 날까지 유지 될 것

② 전세권 설정, 전세금 반환 보증 보험, 중간에 소유자가 바뀔 경우 반드시 세입자에게 알릴 것

 

등기부등본 확인해야 할 내용

위험 여부 소유권: 임대인이 진짜 건물주인지 확인 타인 명의 시 위험

근저당 대출이 많은 경우: 보증금 반환 위험 근저당 많으면 위험

가압류/압류: 해당 건물이 법적 분쟁 중인지 확인 가압류 있으면 피해야 함

 

■ 월세 계약시 주의사항

계약 전 다음과 같은 체크리스트를 작성하는 것이 유용합니다:

1. 매물의 위치와 근처 편의시설 (교통 편의성, 마트, 병원 등) 확인

2. 방의 상태 (냉난방 시설, 수도, 전기, 가구 비치 여부) 점검

3. 관리비와 추가 비용 확인 (관리비, 인터넷, 전기세 등 포함 여부)

4. 계약서의 주요 조항 및 해지 조건 검토

5. 건물 및 주변 안전성(경비, CCTV, 소음 문제 등) 조사

6. 임대인의 신뢰성 체크 (기존 세입자 후기, 임대인 정보 확인)

⓵ 등기부등본 확인 – 집주인이 실제 소유자인가?

- ‘소유자’가 집주인(임대인)과 일치하는지

- 해당 원룸이 근저당(담보대출)이 많이 잡혀 있는지

- 경매 진행 중이거나 가압류 상태가 아닌지

② 보증금 보호를 위한 ‘확정일자’와 ‘전입신고’ 가능 여부

- 전입신고: 거주지 변경 신고를 하여 세입자로 등록

- 확정일자: 계약서를 작성한 날짜를 법적으로 인정받아 보증금을 우선적으로 보호

이 두 가지를 반드시 할 수 있는지 집주인에게 확인

③ 관리비 항목 명확히 확인하기

- 포함 항목 예시: 수도세, 공용 전기세, 청소비 등

- 별도 부담 항목: 개별 전기요금, 가스비, 인터넷 비용 등

 

■ 계약서 필수 항목 체크리스트

아래 항목들이 계약서에 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.

✅ 임대인 및 임차인 정보(이름, 연락처)

✅ 보증금 및 월세 금액

✅ 계약 기간(예: 1년 또는 2년)

✅ 관리비 포함 항목 명시

✅ 수도, 전기, 가스 요금 부담 주체

✅ 보증금 반환 조건(중도 퇴실 시 위약금 여부)

✅ 원상복구 조항(도배, 장판, 시설물 훼손 관련)

 

■ 중도 해지 시 위약금 및 보증금 반환 규정 확인

대부분의 월세 계약은 최소 1년~2년 계약을 기본으로 합니다. 하지만 갑자기 이사를 가야 할 수도 있기 때문에, 중도 해지 시 위약금이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

- 일반적으로 계약 기간의 1/3~1/2의 월세를 위약금으로 지불해야 할 수도 있음

- 계약 만료 전에 나가야 할 경우, 대체 세입자를 구하는 조건으로 위약금 면제 가능 여부 확인(대부분 이 조건으로 계약함)

- 보증금 반환 시기 확인(퇴거 후 즉시 반환인지, 한 달 후 반환인지)

 

■ 체크해야 할 시설물:

- 전기(콘센트, 조명) 정상 작동 여부

- 수도(싱크대, 욕실, 샤워기) 물 새는 곳 없는지

- 보일러 및 난방 상태 점검

- 벽지, 장판 훼손 여부

사진을 찍어두고 임대인과 함께 서명한 체크리스트를 작성하면 나중에 분쟁을 방지

 

■ 계약 후 체크해야 할 사항

⓵ 전입신고 및 확정일자 받기

계약이 끝나면 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 이는 보증금을 지키는 가장 중요한 방법입니다.

 

📍 신청 방법

① 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신청 가능

② 확정일자: 계약서를 가지고 주민센터 방문 후 도장 받기

③ 공과금 명의 변경하기

전기, 가스, 인터넷 등의 공과금이 이전 세입자 명의로 되어 있다면, 즉시 본인 명의로 변경하세요. 그렇지 않으면 이전 세입자의 미납 요금이 청구될 수도 있습니다.

④ 월세 납부 증빙자료 보관

월세를 현금으로 내는 경우, 반드시 영수증이나 송금 내역을 보관하세요. 임대인이 나중에 "월세를 못 받았다"고 주장할 경우를 대비해 계좌이체로 지급하는 것이 가장 안전합니다.